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寧波新政出臺 二手房買賣流程將有重大變化

作者: 大成 發布時間: 2019年10月14日 09:23:06

寧波新政出臺 二手房買賣流程將有重大變化

寧波晚報

2019年10月12日 10:34

《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》前天發布,將從11月15日起施行。這項新政策,由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定,將給二手房買賣流程帶來重大變化,同時也會對二手房買賣雙方交割房款帶來重大影響。

記者通過采訪住建部門,對此新政作了個通俗版解讀。

過戶之前就要完成按揭審批

現在買賣二手房的流程一般是這樣的:

第一步,買賣雙方經房產中介撮合后,簽紙質合同、合同網簽,買方付定金。如在限購圈內買房,買方需打出限購證明。

第二步,房管部門完成合同網簽備案。買賣雙方約定時間由中介陪著到行政服務中心辦過戶、交稅,買方付首付款。賣方如還有按揭或抵押貸款,需先結清貸款。

第三步,過戶完成、不動產權證辦出,去銀行申請按揭貸款。

第四步,按揭放款,買賣雙方辦理交房手續。

而在新政施行后,二手房交易流程將是這樣的:

合同網簽➝銀行對買方的按揭貸款申請進行預審➝買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監管➝房管部門對合同進行網簽備案➝買賣雙方去辦過戶、交稅➝銀行放款➝交房。

這里面最主要的一個變化,是按揭貸款的審批提前了!現在是過戶完才去辦按揭,以后則是過戶之前就要完成按揭審批。

隨之而來的還有一個特別值得關注的變化:以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數行不通了。貸款審批前移機制要求以網簽合同為貸款審核依據,網簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示,這將有助于防止偷漏稅與騙貸現象的發生。

新流程有七個方面要特別注意

按照新政,在新的二手房買賣流程中,有七個方面要特別注意。

第一,以后如果是通過房產中介買賣二手房的,必須在銀行辦存量房交易資金監管。

不通過中介,由買賣雙方自行成交的,辦不辦資金監管,則自愿。

第二,房款,包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢,都應納入資金監管。買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議,根據協議約定,銀行會在不同的交易環節把相應的資金劃給房東。

定金、交易稅費和中介費,由買賣雙方自行約定要不要納入資金監管。

另外,當下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢,不在資金監管范圍之內。

第三,如果是按揭購房,按揭銀行和資金監管必須是同一家銀行。

第四,辦了存量房交易資金監管后,按揭貸款審批將會前置——合同網簽申請完成后,銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預審。

如果是申請住房公積金貸款的,則在房管部門完成合同網簽備案后、過戶及交稅前,由公積金部門作貸款預審。

新政明確,貸款銀行、住房公積金管理部門應當在受理買方貸款申請后7個工作日內,明確貸款意向或完成貸款審批;申請組合貸款的,應在9個工作日內明確貸款意向和完成貸款審批,并及時將結果告知申請人。

第五,不通過房產中介,買賣雙方自行成交,且要按揭的,同樣要貸款審批前置,必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批,然后才能去辦過戶、交稅等后續交易手續。

第六,不管是不是通過中介成交,在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個工作日內,買賣雙方必須完成交稅、過戶申請,逾期的話,就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。

第七,辦交易資金監管,免費。銀行不能就此收費,房產中介也不能借此收取代辦服務費。

二手房交易資金監管有啥好處?

那么,為什么要推行二手房交易資金監管?這是因為,現行的二手房交易流程無論對買方還是賣方,都存在著較大的風險。

簡單而言,對于賣方來說,二手房交易最大的風險是過戶辦完了、房子在法律意義上已經不是自己的了,而買方的按揭遲遲辦不下來,自己拿不到這筆占大頭的房款。到那個時候房東想拿回房子,就得由法院裁決了。

對于買方來說,最大的風險是在辦過戶之前,買方已經把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了,卻可能因為房東在外有債務、房子在過戶前被法院查封,最后拿不到房子。

二手房交易資金監管,就像支付寶一樣,保護二手房買賣雙方的利益。

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