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樓市趨穩 2019年一二線城市或率先回暖

作者: 大成 發布時間: 2019年11月05日 18:07:13

近日,中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》。報告稱,大數據房價指數(BHPI)監測顯示,2018年12月,受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%,環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

業內分析認為,在嚴厲的調控政策持續下,2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據,2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下,未來各線城市房地產市場將延續分化。其中,三四線城市仍存去化壓力,整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

一線城市進入補庫存階段

1月28日,上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示,截至2018年12月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米,環比增長2.1%,同比增長1.6%。

觀察歷史數據,2015年1月份以來,全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢,中間個別月份雖有反彈,但下跌的趨勢不改。到了2018年,庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長,屬于首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢??傮w上看,庫存走勢正迎來變化,年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米,環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

從同比增幅數據看,一線城市在連續34個月庫存同比下跌后,2018年6月份首次出現同比正增長態勢,7-12月份繼續同比正增長,這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌,但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后,目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2018年全年庫存先降后增,存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯,去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫,房企高庫存壓力重現,這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

嚴躍進表示,2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存,所以到了2019年上半年,預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大,那么相關房企也依然會采取以價換量的策略,即定價方面不會太強勢。

2019年樓市整體供應小幅上漲

事實上,全國各線城市針對自身市場特點,普遍開始推行因城施策??硕鸬禺a研究院的統計數據顯示,在此背景下,市場分化更加嚴重,一線城市成交下滑;重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛,成交依然處于高位;但???、廈門、三亞等城市由于嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”,成交量大幅下調;廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松,但受購買力所限,加之棚改貨幣化安置政策的收緊,在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

2018年底,隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放松,新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例,2018年11月該市供應量高達131萬平方米,創下近十年來新高??硕鸬禺a研究院的數據顯示,總的來看,全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%,各能級城市供應全線上漲,一線漲幅最甚高達48%,二、三四線漲幅均在20%左右。

“全國房地產市場在2018年下半年轉冷,項目去化率明顯下調,而菏澤、珠海等局部放松引發的市場悲觀預期有所削減,調控放松預期被進一步強化?!笨硕鸬禺a相關分析人士預測,首先,未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市,2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度,且土地價格也相對降低,可上市供應房源勢必會顯著增加,加之限價政策也逐漸相對寬松,房企也會加快推盤入市。

其次,二線城市供給量整體小幅增長。其中,鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足,這些城市對省內人群存較大吸引力,購房需求相對充裕,房企也會適時增加住房供應,預計2019年供給量顯著增加。

此外,三四線城市供應量回落分化。由于當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟,購房者觀望情緒漸起,去化率已經明顯下調,房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼,已明顯加快開工和推盤,甚至不惜以價換量。另一方面,過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市,這些也都將在2019年形成供應,使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加??硕鸱矫骖A測,“雖然預期政策放松,但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙,大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期,不同城市間表現分化?!?/p>

預計一二線城市率先回暖

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